【一棟不動産運用】空室もひどく。状態もひどい。１年で劇的な改善が目の前に。

2022年頭、約10年間の大家経験で最大のピンチを迎えていました。

2棟とも稼働率が７０％を切るギリギリのところで、破産！が一瞬頭よぎりました。

70％を切ると完全に貯金切り崩しで赤字経営になるからです。

ここまでの状況になったことがなく、万が一のために複数社買取金額の査定も出したくらいに切羽詰まっていました。

実は、この状況を打破するため以前の管理会社を思い切って変更したんです。

何故変えたかというのはまた詳しく書き綴りたいと思いますが、とにかく

やる気を感じられない・・・

何のアイディアも提案してこない・・・

「なかなか決まらないんですよね」の一点張り・・・

定年越えたおじさんが不動産賃貸会社をワンマン経営している訳で、何か革新的なアイディアが出る訳もなくただただ傍観しているという最悪の状況でした。こことは付き合いが長かったのでかなり悩みましたが、これはビジネスだから。と自分に言い聞かせ、思い切って2棟とも管理会社を変更しました。

（色々やってくれた過去もあるので・・人は悪くないし・・正直心痛みました）

新しい管理会社はやる気に溢れており、引き継いで貰った時は11部屋も空いていたのですが、2023年4月の今、一棟B⑤⑥の2部屋以外が埋まるという奇跡の状況を作ってくれました。

提案としてかなり痛かったのは、下記の修繕費です。
部屋の中が結構エグい状態になっていて、これじゃとても人が寄り付かないというくらいでしたので家賃3万円程度の部屋に掛けるコストとしてはデカすぎましたが、約200万円の投資をしました。（207万円⇒200万円に最後の悪あがきで値引きして貰いました）

一棟B⑥だけはこれ以上コスト掛けられず、この半年様子見して他が埋まってから動こうということで、最近見積を追加でとったものです。

実にでかい・・・・

一棟A　20部屋

①　募集中　内装工事完了 ⇒　新規契約

②　修繕費　402,600円　　 ⇒　新規契約

③　修繕費　366,399円　　 ⇒　新規契約

④　募集中　 ⇒　新規契約

⑤　募集中　 ⇒　新規契約

一棟B　30部屋

①　募集中　⇒　新規契約

②　修繕費　319,000円　⇒　新規契約

③　修繕費　501,600円　⇒　新規契約

④　修繕費　486,200円　⇒　新規契約

⑤　募集中　

⑥　新規修繕費　324,500円　⇒　修繕対応後、募集中　

ちなみに、見積の内容はこんな感じです。
ありとあらゆるものを取り替えました。
まっ、元々かなりぼろいので必要でしたが。

コスト回収に2年くらい掛かる程の規模ですが、
かなり大きいのを払った代わりに本当に管理会社が埋めようとしてくれて残り2部屋というところまで来たわけです。　

神です（涙）

無事満室になったら、大々的に御礼をお贈りしたいと思っています。

と、思ったら本日一棟B③の早速埋まった部屋で、水道から錆が出ると報告あり・・・・

水道管取り換えると、25万掛かるらしいです。

一旦、浄水器（2万円程度で交換カートリッジ付き）を設置して改善されるかを提案されたのでドキドキしながら経過観察です。

受水槽も去年大規模清掃したばかりでしたが、個室の水道管は相当古いので多分それが原因です。

築40年程のＲＣ物件ですが、ほんとに、ほんとに、修繕費が色々と掛かるもんだ。

これから一棟経営する方は想定外の出来事もたくさん起きるので、十分に収支整った物件を購入してください（涙）

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本日のHipHop。
今日は会社でこれ聞きながら仕事してたら、吸い込まれるように集中できた。
もはや知らない人はいないでしょう。Travis Scott。
ネットフリックスでTravisのドキュメンタリーをずっと観ようと思ってて観れてないので今週末の楽しみにしておきます。
再生回数10億回ってエグないっ！？数億円規模の再生収入じゃん・・現金で一棟マンション買えちゃうやつですね。