B-BOY大家 カラダで覚えるリーマン投資奮闘記

経験談全て見せます。語ります。

【一棟不動産管理】賃貸募集の広告料。北海道は3倍が一般的。

3-4月の引っ越しシーズンで空室を少しでも埋める為、必死に取り組んでいる状況ですが決まる一方で発生する広告料についてです。

 

広告料はオーナーが契約を取って来てくれた不動産賃貸会社へ支払う”お礼”のようなものです

 

例えば広告料2ヶ月という取り決めの場合、賃料月額5万円であれば10万円をお支払いするというもの。家賃15万であれば、30万。
この対価が見合っているのかは甚だ疑問だが、募集の為、現地内見・WEB掲載・賃貸業者への口利き等含まれるため、この広告料を高い設定にしていると賃貸業者も報酬が増えるので優先的にその部屋を埋めようとするのは事実だ。特に空き部屋が供給過多になっていて、お客さんの選択肢が多い場合、勧めて貰うためにも広告料をケチってしまうと案内される可能性が低くなる。

 

私は2棟のマンション(30部屋・20部屋)を遠く離れた何故か北海道札幌市内でご縁があり運用している。つまり私の知識も経験も全てこの土地の風習がベースになっている。

 

そこで知ったのが、

北海道(少なくとも札幌は)は広告料3倍が普通である。

 

今では慣れましたが、当初聞いた時は衝撃でした。周りは都内ワンルームマンション経営派が多いので、この話をするとみんなに驚かれます。

 

当初は、〇イブルという超大手であり、悪徳イメージがこびり付いているところに管理を任せていたので、にわかに3倍というのが信じられなかったが、管理会社をその後2社変更していく過程で皆同じことを言うので、本当のことでした。

 

3倍ということは、実際に賃料が実入りになるのは4か月目からということになる。さすがに引っ越して3ヶ月で解約する人の方が少ないので、ほとんど取り返せるものではあるが、感覚的には”たっけーな”といつも思います。その代わり、礼金という謎の名目がないケースがここの風習では多いようなので、そう考えたらトントンかなと。

 

自分が借り手側だとして、礼金こそ本当に謎すぎる。

あと、部屋を更新する際の更新料・・・さらに長く住み続けるのになんで+オンでお金取られるの?

こういうのはほんとに不動産業界が甘い蜜吸うためだけのやり口だと思ってます。

 

ちなみに、昔借りていた部屋の更新の際に、更新料を払いたくないので家賃交渉をして安くしてもらったことがあります。91,500円⇒89,000円にしました。あまり家賃交渉する人は少ないと思いますが、これはほんとにやってよかったなと思います。

 

話は反れましたが、とにかく北海道で募集する際は3倍が普通なので、どうしても決めたい場合は4・5倍に設定にするのも必要です。

 

ここで気を付けないといけないのは、高く設定してすぐ決まるならこちらとしても有難いので支払いますが、3ヶ月も決まらなかったりするような状態の場合、高い広告料の条件だけ残り続けて、いつ決まっても支払うことになるので、しっかり期間設定をしておくことが大事です。業者も人間なので、〆切設けられないと焦りません。

 

昨年同時期、15/20部屋・23/30部屋 という過去最低の運用状況でスルガの重くのしかかるローンがあるので、もう終わりだ!!! と思っていたところから、今月になり20/20部屋・28/30部屋というところまでこの1年掛けて持ち直してきました。

 

結構お金を掛けて修繕等も色々したのですが、広告料を高めに設定も勿論しました。

 

大変有難かったのは、昨年変更した管理会社がとても良いところで、

我々のほうでも広告料すこし乗せて募集したのでそれもあったかもしれません

と・・・・

 

神対応・・・

 

過去2社の管理会社でそんなことをして貰ったことはありません。本当にオーナーの為に、満室目指して動いてくれているのが分かるので非常に嬉しいですね。

 

ということで、今月は5部屋程決まったので、トータル50万円分(家賃3万前後なので)程の広告料をお支払いすることになります。

 

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本日のHipHop

週末だったので夜更かしして一本映画見ようとネットフリックス選んでいたら、なんとANARCHY(京都のギャングスタのボスからラッパーへ)が映画監督している作品を発見!これは!!!!!

しかも、主演が野村周平とかちゃんとしたキャスティング。ラッパーはBADHOPのパブロがいたり、ダンジョンで名声を上げたじょう・WILYWNKA、それからサイプレス上野がいたり、なかなか面白いことになっていて、さらにちょっとストーリーも感動系です。

 

めちゃくちゃ暗い主人公と妹は父親がいないシングルマザーの元で貧乏な生活をしていて、母親が妹の高校の教師とセフレだったり、電気代も払えなくて家が真っ暗、妹はスマホが欲しくて風俗のバイトを始めたり、そこにある兄弟の葛藤。主人公は声がどもり、人と喋ることができないくらい下を向いて歩いている。そんなお先真っ暗な人生だったが、ひょんなことからラップに出会い、スターにのし上がっていくというストーリーだ。ちなみに、清掃屋のバイトの先輩パートナーもTHUGなやつだけどめちゃくちゃ後輩思いで結構気に入っている。

 

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